Eiendom Investering Cheat Sheet (Australian Edition)

September 13  by Eliza

Alle ønsker å gi deg råd om når, og hvordan, for å investere i eiendom. Men ofte at råd er misforstått når du tar markedet og økonomiske faktorer i betraktning. Her er noen tidløse råd for både nybegynnere og erfarne eiendomsinvestorer

  • Fast eiendom er en velprøvd rikdom-bygge kjøretøy. Investering i utleieboliger kan generere positiv inntekt og betydelige skattefordeler, samt bygge egenkapital fra takknemlighet gjennom årene.
  • Selv om mange mennesker kan lykkes i å investere i fast eiendom, er utleie eiendom investere ikke for alle. Ta hensyn til dine investeringspreferanser og personlighet før du kjøper eiendom. Fast eiendom er en hands-on investering og kan være tidkrevende. Har du tid til å vie til investeringen? Er du komfortabel feilsøkingsproblemer eller ansette en eiendom manager?
  • Sørg for at du er økonomisk passe før du investerer i utleieboliger. Spesielt med høyt rettet eiendom, vil du trenge skytende månedlig sparing for å dekke innledende negativ inntekt, ofte i flere år. Å ha et månedlig budsjett er viktig. De fleste vellykkede eiendomsinvestorer bygge sin investeringsportefølje gjennom å ha spart penger først, og deretter gradvis å kjøpe eiendommer i løpet av årene.
  • Ikke undervurder viktigheten av å etablere gode kreditt. De beste avkastning på eiendoms stole på bruk av kreditt for å få utnytte av å bruke OPM (andre folks penger).
  • Ditt hjem er ikke en investering i eiendom. Ditt hjem er en investering (slags), men australske skatterett gjør det vesentlig forskjellig fra 'investeringseiendom ". Men, hvis du er den DIY typen, eller en god prosjektleder, kan du tjene masse penger i fast eiendom fra renovere ditt eget hjem og selge det fri for salgsgevinster skatt.
  • Fokus på boligeiendommer i begynnelsen. Boliger er en attraktiv investering og er enklere å forstå, kjøp og administrere enn de fleste andre typer eiendom. Hvis du er et hus, har du allerede erfaring lokalisering, innkjøp og vedlikehold av bolig. Men ikke glem dette viktige punktet: Du er ikke å kjøpe eiendommen for å leve i deg selv.
  • Blant boligeiendom alternativer, toppen anbefalinger er frittstående hus. Den leveregel at "land setter pris på, bygninger svekke" betyr at egenskapene med høyest land innholdet er mest sannsynlig å sette pris på den mest over lengre sikt.
  • Har din eiendomsmegler team på plass før du begynner din alvorlig eiendom søk. Du trenger en advokat, boliglån megler, revisor, avskrivninger spesialist og en finansiell rådgiver. De er laget ditt. Du vil stole på dem for å få hjelp.
  • Vær på vakt mot eiendoms spruikers lovende eiendoms rikdom på kort tid. For mange mennesker har vært for grådige gjennom årene prøver å "bli rik raskt" med eiendom. Eiendom investering krever en "bli-rik-rett" mentalitet.
  • Spiker ned de beste finansieringsvilkår og holde bankmann på tærne. Jo større innskudd du kan tilby (si, mer enn 20 prosent), den mer tilgang du får til den beste finansiering avtale for din første bolig. Men hvis du har fått nok av egenkapitalen i ditt eget hjem, har du også fått eiendelen at bankene foretrekker for å låne deg penger på rimelige vilkår. Utnytt kan øke avkastning. Men altfor mye innflytelse kan være farlig hvis leiemarkedet snur og gjeld utgifter er høye. Jevnlig søke i markedet for å sørge for at finansiering er til konkurransedyktige priser.
  • Bruk kreftene til å utnytte og compounding å bygge din eiendomsportefølje. Eiendomsporteføljer er bygget gjennom en snøballkasting effekt. Kjøpe ditt første hjem eller din første investering i eiendom kan være vanskelig. Men makter compounding og innflytelse vil gjøre senere kjøp enklere. Det kan ta fem år å tilegne seg dine første to eller tre egenskaper, men i de andre fem år, kan du sannsynligvis doble antall eiendommer du kjøper.
  • 'Beliggenhet, beliggenhet, verdi ". Dette ordtaket tydelig understreker plassering, men også betydningen av å finne god verdi. Eie eiendomsmegling i up-and-coming områder med ny utvikling eller renoverte egenskaper øker sjansene dine for å finne og beholde gode leietakere og fører til større avkastning. En annen stor mulighet kommer fra eiendommer i flotte steder som ikke har blitt godt vedlikeholdt. Se etter estetiske problemstillinger som kan være billig adressert.
  • Ikke gjør eiendomsinvesteringer for nær hjemmet. Kjøpe bolig i det samme, eller neste, forstad som ditt hjem er en farlig filosofi. Diversifisering er viktig innenfor alle investeringsportefølje og ha både hjemme og en investering i eiendom (med mindre det er en av mange investeringseiendommer) i samme postnummer eller sted, etterlater deg dobbelt sårbar for en nedtur i det området.
  • Enhver beslutning om hvor du skal investere starter med en evaluering av regionens økonomiske trender. Hvis området ikke er økonomisk forsvarlig, så sannsynligheten for å gjøre vellykkede eiendomsinvesteringer er redusert.
  • Du kjøper en fremtidig inntektsstrøm når du kjøper en eiendom. Nøkkelen er å identifisere hvilke egenskaper selgere har underpriset.
  • Buy-and-flip eiendomsmegling investeringsstrategi kan fungere, men det har også en nedside. Kjøp og pokkers (eller kjøp og raskt videresalg eiendom) kan være en måte å tjene raske penger i fast eiendom hvis du tid dine investeringer korrekt i et raskt stigende eiendomsmarkedet. Imidlertid kan bla føre til at overskuddet til å være fullt beskattet - det vil si uten fordelen av 50 prosent salgsgevinster rabatt. Kostnadene ved å kjøpe (dokumentavgift) og salg (nestleder og reklame avgifter) også gjør profittere her vanskelig.
  • Gi deg selv noen eierskap alternativer. Hvis du bygger en portefølje og kjøpe med partneren din, bør du vurdere hvordan du strukturere eier av eiendommen til å forlate deg noen alternativer for å minimere skatt når det gjelder tid til å selge.
  • Tenk på gearingen i forhold til hva du vil ha ut av investeringen din. Alle har hørt av negativ gearing, men negativ gearing betyr "miste" penger på årsbasis, noe som kan være fornuftig for enkelte investorer, spesielt de med høye inntekter. Hvis du ikke er på en høy inntekt, nøytralt rettet eller positivt rettet eiendom kan bedre gi deg det du ønsker fra eiendommen.
  • De beste planene kan bli ødelagt av en katastrofal hendelse. Ikke tro du kan komme unna uten riktig forsikring. Og forsikring er ikke bare hjemme og innhold og utleiers forsikring. En skikkelig eiendom plan omfatter personlig risiko forsikring, slik at du kan holde din eiendom investeringsplaner flytende selv om katastrofen inntreffer.

Eiendom i selvstyrt Super Funds

Selvstyrte super midler (SMSFs) inngikk en spennende ny æra fra slutten av 2007 med mulighet til å kjøpe rettet eiendom. Den globale finanskrisen medførte en treg start, men nå muligheter florerer for en SMSF å kjøpe eiendom, med tilsvarende ytelser til eiendom er kjøpt utenfor super. Men det er et komplekst område av loven:

  • Superannuation er en lav skatt, selv ingen skatt, miljø. Overholdelse super midler betale skatt med en maksimal hastighet på 15 prosent. Men når i pensjon fase, de betaler ikke skatt. Sammenligne dette til Australias topp marginal skattesats er 46,5 prosent, og du vil se hvorfor eiendom i super er et spennende prospekt.
  • Direkte egenskapen er kun tilgjengelig gjennom SMSFs. Du kan ikke holde en leie eiendommen gjennom en vanlig super fond. Men det er rundt 500.000 SMSFs i tilværelsen, på i skrivende stund, og det er bare de kjøretøy som kan direkte holder bolig (eller kommersiell) eiendom. Har du tid eller vilje til å lære hvordan du kjører en SMSF? Den leveres med betydelige ansvar, men de økonomiske belønninger kan bli enda større og bedre enn investeringseiendommer kjøpt i ditt eget navn.
  • Gjør din SMSF utleier av virksomhetens lokaler. Mange virksomheter drives fra en eiendom som eies av bedriften, eller bedriftens eiere. Men det kan være gode grunner for din SMSF å eie virksomhetens lokaler: Det er en ressurs hvor eierskap kan potensielt bli overført til din SMSF.
  • Størrelsen på SMSF saker. Å investere i eiendom gjennom en SMSF, har du to alternativer. Du må enten kontanter til å kjøpe eiendommen direkte. Eller din SMSF trenger å låne. Men selv om du låne fra en bank, fortsatt trenger din SMSF å ha minst 30 prosent av boligens verdi, pluss nok til overs for en utlåner til å være komfortabel at du kan fots fremtidige regninger og renter.
  • Komplekse strukturer er involvert, så sørg for at du får det riktig. Lovene tillater utlån i SMSFs er spesielt strenge. Og konsekvensene av å få dem galt er potensielt kostbare og katastrofale. Det er juridiske strukturer (stiftelser) som må sitte inne i SMSF å holde en rettet eiendel. Og, viktigst, din SMSF tillit gjerning selv må tillate låneopptak, noe som ikke alle tillit gjerninger gjør.
  • SMSFs har et stort og voksende panel av långivere som er forberedt på å låne i dette rommet. På grunn av GFC, banker starten var trege i oppfattelsen av å tilby kompatible lån. Men det har endret seg og de fleste store långivere tilbyr finansiering for SMSF eiendom lån nå. Men pass på: De kan ha noen morsomme individuelle politikk.
  • Du kan være långiver til din egen SMSF Hvis du har nok egenkapital, er det mulig for deg -. Som bobestyrer / s fra fondet - for å være långiver / s til super fond. Kilden til dine midler kan være besparelser, eller penger du har lånt andre steder.
  • SMSF låneordningene er kompleks og fagfolk er obligatorisk. Det er ikke det samme som å kjøpe en investering i eiendom i ditt eget navn. Og det er svært lite sannsynlig at du vil ha kompetanse til å gjøre det på egen hånd. Få hjelp fra klarerte uavhengige fagfolk. Straffene er for alvorlig til å bære vurderer.